Publié le 18 octobre 2022 15 h 00 Mis à jour le 18 octobre 2022 à 15 h 20

Acheter neuf est le rêve de nombreux acquéreurs et la solution de nombreux investisseurs attirés par la perspective d’avantages fiscaux. La vente en l’état futur d’achèvement, ou Vefa, est une solution qui permet aussi de modéliser le bien selon vos envies… Mais elle peut aussi réserver quelques surprises. Ce qu’il faut savoir avant de signer.

1. Est-ce intéressant en matière de prix ?

A première vue, pas forcément. Car le prix d’achat au mètre carré du neuf est supérieur à celui de l’ancien (environ 20% de différence). Mais, à moyen terme, cette différence de prix est vite absorbée. Sur le même sujet : Fraude sur Leboncoin : il perd 500 euros après avoir cherché un appartement à Rennes. Modèle? Les avantages financiers accordés lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Vefa. Outre la réduction d’impôt accordée dans le cadre de l’investissement à Pinel, la nouvelle s’ouvre correctement, selon les collectivités locales, avec une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant un certain nombre d’années.

En outre, précise Maître Philippe Stephan, notaire à Lille et membre du groupe Monassier, « il bénéficie d’une réduction des droits de mutation à titre onéreux [ces droits constituent la plus grande partie de ce qu’on appelle les frais de notaire, ndlr]. Alors que le taux appliqué pour un neuf est de 0,715% du prix d’achat HT, il s’élève à 5,81% pour un ancien Quant à la TVA, qui n’est due que sur l’acquisition d’un logement récent, elle peut être soumise, selon sous conditions, à un taux réduit de 5,5%, voire un remboursement intégral.

A voir aussi :
La colocation présente également des avantages pour les propriétaires. En effet, le…

2. Quels sont les atouts de ce type d’achat ?

Outre les avantages fiscaux liés au Vefa, l’acquéreur a la possibilité de personnaliser son logement afin qu’il corresponde au plus près à ses envies et besoins. Voir l’article : Nantes. Commerces, appartements sur le site Bon-Conseil : projet en cours. Quel que soit le bien acheté, il bénéficie d’un droit de transformation des plans appelé « achat travaux de modification » (TMA). Sous réserve que les modifications demandées ne contreviennent pas à la réglementation et soient exigées suffisamment tôt par le promoteur, l’acheteur est libre – moyennant des frais – de modifier les agencements et équipements initialement définis dans le contrat de réservation.

Autres attraits du neuf : l’assurance que le bien respecte les dernières normes environnementales et techniques, notamment en matière d’isolation, et aussi la quasi-certitude – grâce aux différentes garanties liées à ce type d’achat – de ne pas avoir à effectuer de travaux ou renouvellement dans les dix ans suivant l’acquisition.

Logement étudiant : applications et sites pour faciliter et fluidifier votre recherche
Voir l’article :
Publié le 24/06/2022 et 15:22 Mis à jour le 24/06/2022 à 17:28Il…

3. Quand les fonds sont-ils versés ?

Le paiement des achats sur plan est réglementé par la loi. Il est réalisé par étapes au fur et à mesure de l’avancement des travaux et fait l’objet d’appels de fonds auprès du promoteur. En pratique, explique Guillaume Dubosq, directeur de l’animation commerciale chez Cafpi, « ce dernier ne peut demander plus de 5 % du prix total du bien à la signature du contrat de réservation, 35 % lors de la réalisation des fondations, 70 % lors de l’étanchéité et 95 % % à la fin des travaux. Quant aux 5% restants, ils sont à régler à la livraison de l’appartement. »

A noter : si le capital d’un emprunt contracté pour un achat en Vefa n’est pas intégralement versé à l’initiateur au jour de la signature authentique de l’acte, il n’est pas non plus remis à l’emprunteur mais est conservé par la banque. Qui effectue les virements à temps.

4. Qu’est-ce qui change pour un crédit immobilier ?

Concernant la constitution du dossier de demande de prêt, rien ne change. La banque exige les mêmes documents que pour un prêt amortissable « classique » (avis d’imposition, payeurs, comptes, etc.) et applique les mêmes conditions (taux d’endettement, reste à vivre, apport personnel, etc.). Même avec les taux d’intérêt. Si ceux d’un prêt Vefa sont légèrement supérieurs à ceux d’un crédit immobilier classique, l’écart est minime (de l’ordre de 0,10%).

« La vraie différence se situe dans les conditions de remboursement. Un prêt utilisable prévoit une durée d’amortissement différé correspondant à la durée des travaux, afin que l’acquéreur n’ait pas à assumer les mensualités de ce crédit en plus des sommes qu’il paie déjà. Pendant que le logement n’est pas livré, il ne rembourse donc aucun capital mais verse des intérêts calculés sur la fraction des fonds déjà débloqués », précise Guillaume Dubosq.

Conséquence : ce type de prêt coûte plus cher que son homologue traditionnel car les intérêts dits « temporaires » s’ajoutent à ceux dus pendant la phase d’amortissement du capital.

5. Quels sont les recours en cas de retard de livraison ?

L’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement implique que vous ne puissiez prendre possession des lieux qu’après livraison de l’ensemble du programme. D’où l’importance qu’une date prévisionnelle de livraison – compatible avec l’avancement du chantier – figure clairement dans l’acte authentique de vente. Or, même si le délai est dépassé, les chances d’être indemnisé sont faibles, avoue maître Philippe Stephan.

« Dès la réserve du contrat et encore dans l’acte authentique de vente, l’initiateur énumère de manière non exhaustive les événements qui ne peuvent donner lieu à indemnité en cas de retard de livraison. Sans préciser que si l’acheteur impute le retard à d’autres causes, la charge de la preuve lui appartient. »

Quant à la question des sommes qu’il peut réclamer pour le préjudice subi, une clause prévoyant le paiement de pénalités de retard doit encore figurer dans l’acte. Mais ce n’est pas obligatoire.

6. Quelles sont les garanties quant à l’état du bien livré ?

Si l’acquéreur est régulièrement informé de l’avancement des travaux, il ne découvre réellement son appartement que le jour de sa livraison. Pour faire face à toute déception sur l’état du bien, la loi impose donc au promoteur de souscrire un certain nombre d’assurances, que l’acquéreur peut activer dès la remise des clés.

A commencer par celle du parfait achèvement. Pendant un an après réception de son bien, l’acquéreur peut ainsi demander au promoteur de régler les problèmes constatés lors du procès-verbal de cession ou ultérieurement.

« La garantie dite ‘bon fonctionnement’ la couvre également pendant deux ans, à compter de la réception, contre les dysfonctionnements des équipements de la résidence tels que les bouchons roulants, et une autre garantie dite ‘fond’ garantit au premier habitant du lieu l’exécution. du bien avec les exigences minimales en matière d’isolation phonique. Et ce, pendant un an après la cession », note Bérengère Joly, directrice juridique de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

7. Comment se protéger des malfaçons ?

Là encore, la réglementation est très protectrice pour l’acheteur qui doit bénéficier de deux garanties distinctes. La première assure contre les vices de construction et les défauts de conformité apparents. Autrement dit, les différences de caractéristiques ou de qualité entre le bien décrit dans le contrat de vente et celui effectivement livré.

A ce titre, rappelle Bérengère Joly, « l’initiateur est tenu de réparer les vices et défauts constatés dans le procès-verbal de cession ou ceux non apparents lors de la cession, mais constatés ultérieurement et qui lui sont notifiés par lettre recommandée dans un délai d’un mois. de la remise des clés ». A défaut, l’acheteur dispose d’un délai de douze mois pour intenter une action en justice.

Quant à la seconde, elle la couvre pendant dix ans à compter de la date de réception contre tous les vices cachés pouvant affecter la structure et la solidité de l’ouvrage (bâtiment à usage d’habitation) au point de le rendre impropre à l’usage d’habitation.

Des documents à lire avec attention

Pas forcément lors de l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement, le contrat de réservation est pourtant un document important pour l’acquéreur. Modèle? Il fixe les conditions dans lesquelles la vente sera réalisée. Outre les caractéristiques du bien, il indique également son prix estimé ou les délais de livraison. Mais attention, si ce contrat constitue la base d’un accord entre les deux parties, la transaction n’est définitivement conclue qu’à la signature de l’acte authentique de vente.

Toutefois, cet acte notarié peut modifier les conditions d’exécution du Vefa telles qu’initialement convenues. Ce sont alors celles qui prévalent sur celles mentionnées dans le contrat de réservation. Pour éviter les mauvaises surprises lors de la livraison, une lecture attentive du projet de contrat définitif de vente et de ses annexes est indispensable.

Qu’est-ce qu’une garantie extrinsèque ?

La garantie d’achèvement extérieur est une garantie contre le défaut du constructeur. Il s’assure que l’immeuble sera quoi qu’il arrive bien fini, que le promoteur rencontre des difficultés financières ou fasse l’objet d’une procédure de cautionnement ou de redressement pendant le chantier.

Qu’est-ce qu’une garantie interne ? Une garantie de maison est une garantie émise par un constructeur de maisons qui assure au client qu’il dispose des fonds nécessaires pour terminer la construction.

Comment obtenir une garantie financière d’achèvement ?

Pour obtenir une garantie financière d’achèvement, le promoteur devra établir un dossier auprès d’un assureur ou de la banque pour démontrer la viabilité de son projet, l’expérience de ses dirigeants, la rentabilité du programme, son niveau d’apport en fonds propres. , ainsi que l’avancement de la pré-commercialisation.

Qui ne peut fournir une garantie extrinsèque ?

La Garantie Intégrale Externe est à la charge du promoteur. Dans le cadre d’un contrat immobilier et d’une opération de Vefa (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), cette garantie ne peut être demandée par l’acquéreur. Il n’est pas tenu de participer au financement de cette garantie.

Qui délivre la garantie financière d’achèvement ?

La garantie financière d’achèvement est un engagement écrit émis par un établissement de crédit, une banque ou une compagnie d’assurance, qui prend la forme d’un engagement financier à effectuer ou à payer pour achever l’achèvement d’un programme de construction de logements.

Quels sont les avantages d’acheter dans le neuf ?

Les avantages d’acheter du neuf

  • Frais de notaire réduits.
  • Prêt à taux zéro.
  • TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% (sur certaines opérations)
  • Loyer-autre prêt social.
  • La loi Pinel, qui permet de bénéficier d’un crédit d’impôt jusqu’à 63 000 euros pour un investissement locatif.

Quels sont les inconvénients d’investir dans la construction neuve en général ? Le principal inconvénient est bien sûr le prix d’achat beaucoup plus élevé que dans l’ancien. En effet, il faut compter de 10 à 20% de plus pour l’achat d’une même catégorie de logement. De plus, les biens neufs sont souvent plus rares, notamment en centre-ville.

Est-il intéressant d’acheter dans le neuf ?

En effet, acheter du neuf permet de profiter de réductions d’impôts, de payer moins de charges et d’économiser de l’énergie. Aux yeux de la loi, un bien neuf est un bien construit depuis moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité.

Pourquoi acheter dans le neuf ?

L’achat d’un bien neuf présente de nombreux avantages par rapport à l’ancien. Meilleure qualité de l’habitat et de l’habitat, économies d’énergie, garanties, avantages fiscaux… Autant de données à prendre en compte pour votre projet immobilier.

Quel est le délai pour signaler un vice apparent dans le cadre d’une VEFA ?

Plus simplement, après réception des travaux sous VEFA, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour formuler ses réserves et plus précisément pour dénoncer les vices suspectés.

Quel est le délai d’annulation des réservations après réception des travaux ? Premièrement, le « CCAG travaux » prévoit un délai de 3 mois pour annuler les réservations à compter de l’article 41.5. stipule que « le pouvoir adjudicateur peut décider de prononcer la réception, à condition que le titulaire s’engage à exécuter ces prestations dans un délai maximum de trois mois ».

Quel est le délai pour signaler les vices apparents après la remise des clefs ?

Après réception de votre logement, vous disposez de huit jours pour signaler tout vice apparent.

Quand Faut-il faire constater les défauts apparents d’un bien vendu ?

Mesures en cas de vices apparents Pour les désordres apparents non mentionnés, l’acheteur doit les signaler au vendeur dans un délai d’un mois à compter de la prise de possession des lieux. Le vendeur a 90 jours pour réparer le désordre.

C’est quoi un vice apparent ?

Un vice apparent est un vice de construction détectable à l’œil nu lorsqu’un acheteur procède à une inspection immobilière. Le vice apparent peut être de peu d’importance, ou au contraire empêcher l’occupation du bien.

Sources :